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嘉兴二手房正确的购买方式

2020-12-11 08:37:36 嘉兴佳顺房产有限公司 阅读

二手房的话题可谓是源源不断的,就算没有在社交媒体上见过,身边的人肯定也有买卖二手房,今天我们就来谈谈二手房需要避免哪一些坑。我们常常听到购买二手房需要过户,满2年可以免征增值税,满五唯一的房子税率低之类的说法,那么这些具体又指什么?今天嘉兴二手房出售就带我们一起来了解一下购买二手房的知识。

1、什么是过户?

平常我们说买二手房要过户,只有过户了,这个房子才属于你。

过户,简单说就是“产权”,从A转移到B的过程,无论是通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产,都需要“过户”,也就是去当地“房屋权属登记中心”办理一个房屋产权变更的手续。

2、房屋满2年,是指交房时间、签合同的时间、还是房产证的办理时间?

一般我们购买的房屋,满2年,可以免征增值税,这样下来可以省去不少费用。

商品房以契税完税发票填发日期或房产证登记日期孰先原则计算是否满2年。

3、为什么满五唯一省钱?

满五唯一可以免收增值税和个人所得税,满五是指房产证满5年,唯一是指该套房屋是买卖人的唯一房产。

4、银行评估价和成交价有什么区别?

成交价是买房人从房主那里所购买的二手房的实际支出,比如房主出价100万,实际成交的价格为97万,这个价格即为成交价。

评估价是银行根据该房屋的各个方面进行评估所产生的价格,评估价越高,个人可以贷款的额度也越高,首付的压力就会小很多。

5、买房的税费,如中介费、契税,是按照什么价来征收?

买二手房需要缴纳很多的税费,中介费是依据成交价来征收的;契税、增值税、个税,大多城市依据网签价征收,也有的城市是根据指导价来征收的。(具体以各个地方规定为准)

“指导价”是指依照《中华人民共和国价格法》规定,由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度,指导经营者制定的价格。换句话说,就是政府根据他的权限和市场现状,给出的强制性的价格范围。

6、什么是合同房?

合同房,简单地说,就是仅有购房合同,但两证不齐全的房子。比如很多房子早已交房入住,但未拿到房产证,有些是因为各种原因无法办理房产证,有些是可以办理到房产证但房主未及时办理。购买合同

7、买二手房,需要避开这些坑

出卖人身份:务必要核实出卖人身份!

主要核实:出卖人是不是真正的房屋所有权人、房屋所有权证、土地证(或二者合一的房地产权证)、契证、身份证。

注意:对于办理委托公证卖房的情况,通常有许多不可知的风险,尤其应谨慎!

房屋权属:务必要核实出卖人身份!

主要核实:房屋所有权证(必要时也可到房管局核对真伪)

注意:核实房屋权属有无争议、有无被抵押等。

房屋共有人:如果房屋存在共有人,必须让共有人也在买卖合同上签字。司法实践中,曾出现过冒名顶替签字的情况,所以需要仔细核对签名人的身份。

房屋是否违章或待拆:注意用于交易的房屋是否为违章建筑或已被列入拆迁范围,否则很可能发生钱房两空的后果。

房屋是否被查封或转让:注意是否存在依法被查封或被转让,或以其他形式限制其房屋所有权属转让的情况,避免付款后房屋无法交付。

房屋是否被出租:如果房屋已出租他人,会导致买房人购买后无法实际居住。如果有,尽量要求房东在交易前处理好租赁事宜。

土地使用年限:注意住宅的土地使用年限最长为70年。房屋的年限是影响房价的重要条件,千万在购买前核实清楚。

各项税费:二手房交易过程中,需要明确各项税费的承担,包括增值税、印花税、个人所得税、契税等。

佣金:各方对中介佣金也要明确清楚,并有必要对交易失败后佣金的退还情况作出约定。

附属设施:有些人为了避税,会签订价款约定不一致的阴阳合同。注意一旦产生法律纠纷,法院会认定该阴阳合同为真实的买卖合同,所以,千万要避免签订阴阳合同。

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