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买二手房你应该避开哪些雷?秀洲区新塍二手房交易告诉你

2021-02-19 17:15:50 嘉兴佳顺房产有限公司 阅读

牛年到,嘉兴佳顺房产祝大家新年快乐,今天秀洲区新塍二手房交易为大家介绍一下关于购买二手房的注意事项,一起来看看吧

一、选房

1、确定房子的几个要素

很多朋友包括我开始买房,首先就打开“链家”、“搜房网”等app开始看,左看看右看看,其实看不出来什么东西。买房不是租房,不能像租房一样的去看房子。盲目的看房会把自己累死,而且效率很低。所以首先,你得确定房子对你来说最重要的几个要素:

(1)地段

a.区域。买房的时候你得确定你买哪个区域吧,不能说哪个区域我都行吧,那你到时候看房得累死。一定要确定你买房的一个或者两个区域,并且内心有主次。我工作在福田区,工作属于金融行业,深圳主要的金融行业都在福田区,而且我觉得福田中心区的房子比较保值,所以我确定的区域就是福田,再缩小范围就是福田中心区5公里以内。

b.交通。是否一定要临地铁口、是否一定要临某条线的地铁口,这个很关键。有没有地铁口价格差别很大。我买房的时候就确定周围一定要有方便的地铁口,而且是临近地铁,不能走去地铁口很远。距离地铁口一定要500米以内的。但是临地铁口的房子就相对来说价位会高一些了。有些朋友如果对地铁口没有要求,也可以看看公交路线,是不是附近一定要有公交路线。如果有些朋友有车,可能对于地铁和公交的需求就弱一些。我有朋友买的房,在福田保税区,离福田中心区很近,但是交通不是很方便,朋友自己有车,去中心区开车也就10分钟。

(2)学位。深圳虽然教育质量不高,但是也有学位房,学位房差价很大。要根据家庭实际情况看看是否需要买学位房。像我自己,单身且判断近5年不会生小孩,所以完全不用考虑学位的问题。有些朋友已经有了小孩可能就要提前考虑。

(3)户型。这个问题很关键了,户型很大程度是由你现在的需求以及近五年内的需求决定的,而且户型是对你购房总价影响很大的因素。你是个小家庭,有小孩或者结婚了这两年要小孩的,那至少要买个两房或者三房,考虑到以后小孩可能由爸妈来带着,才能住得下。如果你是男生,这个房子可能是你的婚房,那你至少要买两房。我买房的时候很简单,就考虑一房或者是两房,因为我单身一个人,而且这不可能是我的婚房,我要考虑的就是爸妈是否会过来跟我住。在一房还是两房这个问题上我纠结了很久,看房的时候是都去看过,因为一房/两房价格差别不会特别特别大。

(4)年限。房子的年限不一样,价位差别也很大。这个地方说的年限,是指房子建成的年代距离现在的时间,不是指房产证拿地的年限。既然本文说的是二手房,你就要确定你能接受房子的新旧程度。福田区新房很少,而且房子相对来说比较老,所以我当时考虑房子,考虑的就是2000年以后的房子,2000年之前的房子太旧了,不考虑。我后来买的房子是2010年的房子,在福田来说也算比较新的了。

(5)配套。房子周围的配套也是你房子日后保值增值以及你自住是否方便的很重要因素。配套包括是否有大型超市、公园、餐饮等,意思就是生活是不是方便。还有一点,小区是否有花园。深圳很多小区其实没有花园的,虽然是住宅属性的房子,但是楼下4层都是商户,4层以上才是住户。配套好的房子会贵一些。我后来买的房子,周围有家乐福等几个大型超市,旁边还有一个体育馆,有一个大的公园,生活还是比较方便的。我之前租的房子也很方便,楼下有个华润万家,菜市场也很近。

(6)楼层和朝向。楼层和朝向对价格的影响很大,低楼层的采光差,噪音相对来说大一些。朝向呢一般有限排序是:南,东南,西南,东,西,东北,西北,北。朝向涉及到房子的阳光照射,这个要根据地域来的。深圳的夏天很长,所以朝正西的房子会很晒很热。

我没有把买房的预期总价写出来,因为这个因素大家肯定都会考虑的,而且以上几个因素也会影响你的房子总价。关于房子总价我要说一句,一定要按照自己的能力来,不要太超过能力范围,不然你和你的家庭都会很辛苦。而且后期中介总会推荐给你比你心里价位更高的房子,不要受诱惑!!要按照自己的计划来!

2、选房

(1)线上选房。当你确定好以上的几个因素之后,看房就很简单了。线上我只推荐链家app,其他平台很多虚假信息,不推荐。

(2)线下选房。你既然已经确定了区位和地段,那你就自己实地去转转,看看有没有你喜欢的小区。小区门口或者附近一般都有中介开的店铺,进去看看在卖房子的价格,跟中介聊聊。

二、看房

1、选中介

买二手房一定要选对中介。中介大概有这么几类:大中介(如链接、中原、美联)、小中介(中介费可压低),大中介的房源会比较多,特别是中原,中原的房源消息比较多,很多没有挂出来的他们都能够知道。所有的中介都有一个特点,都会劝你买买买,赶紧买,不买就没了。

我对选中介有以下几个建议:

(1)从业年限久。中介一定要找个至少从业5年以上的,除非你自己很有经验,找个年轻的中介没太多意义。但是老中介有个特点,特别会忽悠,特别能说服你。这个时候你就要自己把握了,一定要有自己的判断。

(2)房源要多。这个可能就要找大的中介了,比如中原这种。小中介的房源很少。

(3)靠谱。是不是有问必答,客观。

我其实选的中介有点后悔,是我朋友推荐给我的。是个小中介,房源比较少,带我看的房都一般。后来我买的房还是我自己找的房源。但是优点就是比较负责,中介费低。

可能你会认识一堆中介,但是主要还是靠1到2个中介就可以了,不然会分心。

2、看房

当你把你确定买房的几个因素和价格告诉中介之后,他会推荐给你房,把房子的大概情况包括结构、房子优缺点告诉你,然后把图片发给你。一般会挑附近几个小区的几套带你一起去看。

不在选房因素内的房子不要看不要看!超过你价格预期的房子不要看不要看!不然真的很浪费时间和精力!!!

3、实地看房

(1)看房时间。

a.白天。白天可以看出来一个房子光线是不是好,所以我很多时候会白天去看房。其实朝向、楼层、房屋间距基本就能确定一个房子光线问题了。

b.晚上。晚上可以看出来一个房子吵不吵,有的房子临街,一定要看看卧室晚上是不是会很吵。我之前看过一个房子,8楼,临街,晚上特别吵。后来我买的房子也是临街,但是楼层很高,房子不会很吵。我下载了一个“噪声监测”的app,去的时候会测一下房子噪声。

(2)物业。大的房地产公司一般物业都很好,比如万科。但是在深圳,都是本土的小的房地产公司,佳兆业物业就很好。我后来买的是金地的房子,物业的服务也特别好。深圳的绿景物业也不错。我看过几个小区,物业和楼下保安态度都很差。

(3)几房几梯。当然是梯比较多房比较少好,这样住户和人就少,电梯的不会那么挤。户型越大,房就会越少。

(4)房子结构。

a.房子是否方正。方正的意思就是没有斜边、没有户型等。

b.房子是否有浪费空间。有的房子写的面积很大,但是很多浪费空间,比如有个什么储藏室也算了面积。一定要看清楚。

c.房子结构是否合理。这个地方的结构说的是各个区域面试分配是否合理,有的房子厨房和厕所很大,但是卧室和客厅很小。有的房子卧室很大,客厅很小。现在的房子,一般要求客厅够大,客厅餐厅一体。我之前看过一些房子,生活阳台特别大,很浪费空间。或者是生活阳台不好利用。这些都会很影响你其他地方的使用面积。

d.房子进深。通俗来说就是每个区域多长多宽。这点我买房子就没有买好,所以也是提示大家多注意。客厅一般需要看电视,所以一定要保证房子宽度够。这个可以在房间户型图看上看出来,一般房子宽3米多。当然跟户型有关,一室一厅的一般宽度不到3米。房子如果太狭长,采光就不好。还有,凹型厨房是空间利用率最高的,一字型厨房是空间利用率最低的。这个是我买房后才醒悟过来的。

(5)其他。其他因素其实在你来看房之前就需要了解清楚,比如是否有阳台,是客厅出阳台还是卧室出阳台。房子的地理位置、楼层、层高等。如果房子里有租户,一定要问问租户,因为租户的观点一般都很客观。问问房子的优缺点,住的方不方便。

三、确定房

当你看过不少房子之后,你也算是半个专家了。就到了确定房的时候。

1、讲价。房子肯定有一些讲价空间,你要对比其他已经成交和最近在售房子的价格,尽量把房子价格降低。如果能够买到那种急售的房是最好的,讲价空间比较大。如果一个小区有几套都在卖,你觉得都可以,那价格因素肯定是首要考虑的。

2、税费。深圳的话满五年且是家庭唯一一套住房会减免个税,我买的房子个税是1%,就会少几万块钱。是否有贷款,贷款的欠款谁来还。业主自己还就是最简单的,如果是买家负责还贷款,就要找赎楼公司赎楼,承担一定的赎楼费。最好的就是红本在手,没有欠款的房子。

3、交房时间。房子里是不是有租客、租约是否能马上解除,如果是业主自住什么时候能搬出来,都要事先了解好。

四、签约

选好了房子之后,准备签约之前,一定要让中介把所有的税费算出来。房子的过户评估价和实际价格不一样!过户评估价比你成交价一般都要低。

1、税费

一般的税费包括以下部分: 

(1)契税。

(2)个税。

(3)赎楼费。

(4)贷款评估费。这个是评估公司收的,在办理贷款的时候收取的。

(5)按揭服务费。!!!这个一定要注意了,我就是这点被坑了。按揭服务费其实是交给中介的,银行贷款是不收取任何中间费用的。所以在算费用的时候,一定要跟中介说好,按揭服务费要包含在中介费里算一个打包价格就好了。

(6)中介费。现在的中介费一般都会报3%,然后给你个折扣,一般链家、中原可以折扣到1.6%左右吧,看个人的议价能力。我之前找的小中介,中介费是1%,比较低。中介费你们商量好之后一定要签一个类似于合同的中介费单据,我建议大家补充一条:本费用已包含所有中介应该收取的费用,包括按揭服务费等,除本费用以外再也不向中介交其他费用。

2、合同条款

作为买方,一定要仔细读条款,然后选择对自己有利的条款。特别是一些惩罚条款。

(1)定金比例。现在一般定金比例是5%左右。我之前看的有套房,房东要求定金交特别多,不是很合理。一般定金是5%左右。签约的时候就要交。而且一定要从你名字的卡打到业主名字的卡,转账的时候备注好,是购房定金。

(2)首付款交付比例和时间。深圳是3成首付款,交付时间你要按照自己能够筹到首付款的时间然后稍微延后几天,给自己留一些充足的时间。当然,如果你资金充足,又想早点拿到房,也可以把时间写短一些。我当时首付款交付时间写了三周。

(3)罚息。这个很重要,深圳二手房购买合同里,对于如果不能按时付首付款有两种选择,一种算直接违约,按成交价的20%赔偿。一种是算每天的利息,按很低的利息付给卖方。建议买方选择后一种。

(4)交房时间。一般都会写卖方收到尾款后的3天内交房,这个根据实际时间来。对买方来说当然越早越好。

(5)补充条款。合同最后可以写一些补充内容的,如果你跟卖方协商好了一些东西,比如他的家电家具哪些要留给你的,一定要写清楚备注,以及其他对你有利的条款,不要口头约定,要写在合同里。只有合同里写进来的东西对你才有保障。

五、贷款

商贷+公积金组合贷款。我建议大家有公积金的都用这方式进行。深圳公积金个人贷款上限是50万,家庭是90万。你能够贷款的额度是你公积金卡内余额乘以14倍。我买房的时候公积金余额是4万块,能够贷满50万。

1、选定一家贷款银行

(1)贷款折扣。我买房的时候深圳大概是9折,我本来准备选择招行贷款的,但是招行突然提了折扣到9.5折。所以我选择了建行。贷款之前有个征信,如果听到有风声贷款折扣要提高,就提前去银行做贷款征信查询,一般可以保留一个月。也就是说,你提前做了贷款征信查询,一个月以内,如果银行贷款折扣提高了,你还是可以按之前查征信的低折扣来贷款。记得是去找客户经理做贷款征信,不是自己在机器做的征信查询哦。

(2)放款速度。我贷款的时候碰巧国家开始出政策,放缓银行住房贷款速度和额度,所以提前跟客户经理沟通好大概的放款速度很重要,也可以问问中介最近的放款速度,他们会比较了解。

(3)提前还款的罚息。每家银行贷款的政策不一样,比如招行很好,贷款满一年提前还款没有罚息。每个银行提前还款的罚息不一样,了解清楚。

2、商业贷和公积金贷款都是在贷款的银行做。你跟银行说要做公积金贷款,他们都会帮你弄好材料给公积金中心的。

3、还款的银行卡最好选择公积金卡。公积金和商业贷款在一个银行卡还款,最好都放在公积金卡,对你以后是很方便的。

贷款的流程是去银行办理业务,首付款托管在银行-银行把材料弄好送去公积金中心(3天左右)—公积金中心批复(5个工作日)—银行商业贷款批复(3个工作日)—拿贷款审批函—办理过户—5个工作日拿新的房产证,并办抵押—5个工作日左右银行放首付款给业主—1周左右银行和公积金中心放尾款

尾款放款的实际要看银行贷款额度,快的一周,慢的几个月的都有。注意在拿到新的房产证后要多复印几份哦~

六、交房

尾款放完之后就是交房啦,交房之前要办理电、煤气、管理费的过户,水和管理费是一起的。

拿着房产证复印件、过户的税费清单去供电局和燃气中心办理过户,很快的,一般当场就能够办好,再去小区办理物业过户。

交房前,一定要看看房子是否漏水啊等等。让业主把小区门禁卡、钥匙、空调板都给你。

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以上就是今天为大家介绍的关于购买二手房的一些注意事项,希望大家在买房时一定要注意,了解更多关于二手房买卖的信息点击秀洲区新塍二手房交易

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